民泊ナビの

民泊blog

Airbnbを中心とした民泊のすべて教えます。

4月から民泊に関しては、国の規制(面積要件)が緩和されます。 また、民泊サービスのあり方検討会においても、営業日数の制限など条件付きではあるものの、規制緩和の動きが顕著であり、今年から来年にかけて、いよいよ、民泊が、本格的にビジネスとして市民権を得るようになってくると思います。   そんな、民泊サービスの幕開けに向けて、政府の「規制改革会議」、「民泊サービスに関するあり方検討会」では活発な議論が交わされ、今後の方向が見えてきたように思えますが、閣議決定前にここで現状を整理してみました。   ◆民泊サービスにおける政府の動き そもそも「規制改革会議」と「民泊サービスのあり方に関する検討会」とは何か? 日本の政府においては、内閣府「規制改革会議」と厚生労働省・観光庁が主催する「民泊サービスのあり方に関する検討会」が実効性を持っています。規制改革会議とは、内閣府に設置された審議会で、総理大臣の諮問を受け、規制改革を進めるための調査・審議を行い、総理大臣答申することなどを行う機関で、平成25年1月23日に設置されました。   一方、「民泊サービスのあり方に関する検討会」は観光庁と厚生労働省が合同で開催している検討会で、平成27年11月27日に第一回目の会議が開催されています。   両社の立場としては、政治主導の規制改革会議に対して、官僚主導のあり方検討会といった具合で、具体的には、内閣に政策に政策提言する規制改革会議に対して、政策を実現するための実際の手続きを検討するあり方検討会といった感じでしょうか。   5月19日、規制改革会議では民泊について、次のような答申を行いましたが、ポイントは大きく3つありますが、規制改革会議もあり方検討会もほぼ同様の見解を示しています。基本的には、平成28年度中に新法法案を国会に提出(おそらくは通常国会ですから年明け早々ということでしょうか) ●家主居住型(ホームステイ型)民泊の解禁と一定の要件(180日の日数制限) ●民泊施設管理者(代行業者)の登録制 ●仲介事業者の登録制 1. 家主居住型(ホームステイ型)民泊の解禁について 家主のいるタイプの民泊については、住宅とみなし、「届出制」により営業を認める方針です。 つまり、旅館業法上の宿泊施設ではなく「住宅」扱いとするため、旅館業法や建築基準法上の制限が大幅に緩和されることとなります。具体的には、設備はそのまま、用途地域の制限(住居専用地域や工業地域でも民泊が可能)も受けません。 ただし、届出制については、主に以下の要件を満たす必要があります。 ① 個人の生活の本拠である(原則として住民票がある)住宅であること。 ② 提供日に住宅提供者も泊まっていること。 ③ 年間提供日数180日以下という「一定の要件」を満たすこと。   このうち、年間提供日数の要件が最も重要で、この制限を受けると年間フル稼働することが困難となります。実際にどのように運用するのかはわかりませんが、フル稼働したいのであれば、旅館業法が適用される営業形態(簡易宿所やホテル)の許可を取得するべきということになります。   2. 民泊施設管理者(代行業者)の登録制 いわゆる代行業者については「登録制」とし、以下の事項を義務化するとのことです。 ① 利用者名簿の作成・保存 ② 衛生管理 ③ 利用者に対する注意事項(騒音、ゴミ処理等を含む)の説明、苦情等対応など ④ 管理規約違反や賃貸借契約違反がないかの確認 ⑤ 行政当局(保健所、警察署、税務署など)への情報提供 このうち、最も重要なのは、⑤の行政対応だと思います。 つまり、民泊施設管理者を通じて、民泊施設の場所や所有者等の情報を行政が把握するというもので、業者を通じて、施設を指導・監督できるという制度設計です。 イコールフッティング(条件同一化)の観点から、おそらくは、民泊施設管理者が代行する民泊施設についても日数制限がかかると思われますので、民泊施設の営業が法令(新法)に違反した場合は、新法又は旅館業法の規定を適用して処罰するのではないでしょうか。現行の旅館業の罰則規定は軽いので、併せて罰則規定が強化されると思います。 当然、行政処分として、法令違反行為を行った場合の業務停止、登録取消も考えておく必要があります。 3.仲介事業者 「Airbnb」や日本の「とまれる」、中国の「住百家」などの民泊のマッチングサービスを行う仲介業者は登録制とし、以下の事項を義務化するとのことです。 ① 消費者の取引の安全を図る観点による取引条件の説明 ② 当該物件提供が民泊であることをホームページ上に表示 ③ 行政当局(保健所、警察署、税務署等)への情報提供 無許可(届出がない)民泊、年間提供日数上限など「一定の要件」を超えた民泊を取り扱うことを禁止し、法令違反行為を行った場合の業務停止、登録取消を可能とするとともに、不正行為への罰則を設けることとしています。 なお、国内法人のない運営主体については、金融商品取引法にならい「実名公表」などを視野に入れているようです(あり方検討会で発言あり)   ◆一定の要件の功罪(過去の類似例と今後の課題) いずれにしても、制限付きとはいえ、6月から民泊については大きく動き始めると思います。一定の要件である『日数制限』については賛否両論がありますが、ホテル旅館業界と不動産業会の思惑は異なり、両者の意見は対立しています。既得権を守りたいホテル旅館と空き部屋を活用して参入したい不動産業会とは、意見が折り合わず、正直どちらが正しいともいえません。 そこで、少し古い話ですが、14年前のタクシーの規制緩和が今回の民泊解禁と酷似していると思います。 若い世代は記憶にないかもしれませんが、14年前(平成14年)のタクシーの参入規制の緩和は、それまでのタクシーの台数規制を撤廃して、参入を容易にしたものです。このときに許可制から登録制に変更されました。 この結果、過当競争が激化しましたが、ドライバーの質の低下(東京では台数を増やしたため、全国からドライバーを雇用したため東京の道を知らないドライバーが続出)、規制緩和直後は事故発生率が増加(当時私も乗車中に事故に合いました)、料金は思ったほど下がらないばかりかむしろ値上がりしています。   そして、平成18年をピークに規制緩和前よりもタクシーの台数は減ってしまい、現在は昭和55年の水準を下回るほど台数が減ってしまいました。もちろんドライバーの年収も減少しています。都会はまだしも地方では激減していますから、今になって白タクを特区で認めようという動きもあります。   結局、こうした台数の増減、業界再編の中、消費者はタクシー離れを起こしマーケットは縮小してしまいまいましたので、一体だれが得をしたのかよくわかりません。   今回の民泊の規制緩和も許可制→届出制の流れなので、ある意味タクシーとそっくりです。 ただし、一つ違うのは「一定の要件として日数制限」によって、完全に自由化しないというところです。日数制限により過当競争を抑制しようとする意図があるのかもしれませんので、経済政策としては、よく考えてみると評価できるのかもしれません。 未知数ですが、多少は過去の教訓が生かされるかもしれません。 インバウンド主要を取り込みたい民泊事業者や不動産業界には民泊の完全自由化を求める声が多いと思いますが、タクシーの教訓から必ずしも市場原理に任せるのが最善の策とは思えないところです。 タクシーに限らず、ショッピングセンターの建設を規制する大規模小売店舗法の廃止にも見られますが、結局のところ、勝ち残ったのは大企業と一握りの新規参入者だけで、シワ寄せは、労働者や利用者が負っているような気がします。 民泊も一歩間違えば、タクシーの二の舞になってしまう危険性をはらんでいます。 過当競争が激化して困るのは、実際には事業を営んでいる事業者です。その意味で、ホテル旅館と民泊事業者は同じ側の立場であるともいえますから。皆さんもこの辺りを真剣に考えてみてはと思います。 執筆者 ふじの行政書士事務所 行政書士 藤野慶和(東京都大田区) ふじの行政書士事務所のURLはこちら 事務所ホームページにも民泊に関するブログを多数掲載中です。

    4月から民泊に関しては、国の規制が緩和され、簡易宿所の面積要件、フロントの設置要件が緩和され、簡易宿所の許可が取り易くなりました。 これは同時に規制緩和したのであるから、許可を取るよう。に促しているという見方もできます。 そこで今回は、民泊に関する規制について紹介したいと思います。   民泊事業者の規制 さて、基本的なことですが、民泊については、日本では旅館協法で規制されています。 つまり、人を有償で宿泊させる契約については、ホテル、旅館、簡易宿所、又は下宿としての許可が必要であるというものです。   旅館業法についてはマスコミ等で報道されているので、理解が深まっているとは思いますが、この法律の重要なポイントは、設備などの部分については、 建築基準法 都市計画法 消防法 などの他の法令に依存しているというところです。 つまり、建築基準法や消防法の規定を満たして初めて、旅館業の許可の申請の遡上に乗るので、 建築基準法や消防法の「ホテル・旅館等」の基準をクリアしなければなりません。   加えて、現実の申請の実務においては、許可権限を持つ自治体の条例やガイドライン、つまり自治体の方針・意向が極めて重要なポイントとなります。   今回、国は、4月1日の旅館業法施行令の改正に合わせて、国(厚生労働省)のガイドラインである「旅館業における衛生等管理要領」を改正し、 玄関帳場(フロント)の簡素化を国の方針として各自治体に要請しましたが、中央区や新宿区などは現在、 フロントの要件を緩和する意向を全く見せていないばかりか、台東区においてはこれに反して、 管理人の常駐を義務化するなど、逆にフロントの設置要件を強化しました。   ですから、規制緩和の表面だけをとらえてマスコミやにわかコメンテーターのような人たちが「民泊解禁」だといっても、 単に簡易宿所の面積の要件が緩和されただけで、その他の部分については、自治体のさじ加減一つで、規制緩和することも規制強化することもできるのです。   これが、簡易宿所の許可の現実です。ですから、簡易宿所の許可については、所在場所を含めた物件選びと設備投資がとても重要なわけです。   したがって、住宅をほぼそのまま転用できる「特区民泊」と今回緩和された「簡易宿所」は似て非なるものと考えた方がよく、 物件が特区条例の施行されている大田区や大阪府の許可可能地域に所在し、特区民泊が可能であるならば、 まず最初に特区で許可を取得する可能性を検討するべきだと思います。 (どのみち簡易宿所でも特区民泊でも自動火災報設備は必要ですが、特区ではその他の設備の規制は非常に緩やかです。)   代行業者の規制 次に、代行業者に関する規制ですが、現在、民泊の代行業者については、大きな規制はかかってはいませんが、 今後は登録制にするなどこの1年ぐらいでその方向性が見えてくると思います。   ただ、一口に代行といってもいろいろあり、 現行法でも規制がかかる業種(許認可が必要な業種)も多いので、この点は注意していただきたいと思います。   【清掃の代行】 ルームクリーニングの業務を始めるにあたり、現行法では特段の規制はありません。 【家具などのレンタル】 中古家具をレンタルする場合は古物営業法の許可、いわゆる「古物商免許」が必要です。 【空港送迎の代行】 有料の送迎サービスは白タク、白バス行為になります。つまり、道路運送法の許可が必要です。これは2種免許のドライバーなどハードルが高いと思います。 【食事の提供】 有料の食事サービスの場合、食品衛生法の規制があり、いわゆる飲食業の許可が必要です。ホストが夕食を作ってふるまうくらいならば問題はないでしょうが、これを「朝食代は500円」などと有料で提供するとなると営業許可が必要です。ちなみに許可には衛生責任者の設置や厨房の規格など満たすべき基準がそれなりにあります。 【物件紹介】 賃貸人と賃借人を仲介して取引を成立させる場合は、宅建業許可が必要です。許可可能物件を有料で紹介して契約を成立させるには、不動産屋さんでなければなりません。 【許可申請】 仮に代行業者や不動産業者が許可申請書を作成すると、官公署へ提出する書類の作成を規制した行政書士法に違反することとなります。   その他法令についても、考えられるだけでも、旅行業法、職業安定法、クリーニング業法などの規制が想定されますので、 代行業者として仕事を請負う場合、許可が必要な業種かどうか、最初に考える必要があります。   旅館業法罰則は「6月以下の懲役又は3万円以下の罰金」とあまり重くはありませんが、 例えば古物商の無許可営業は「3年以下の懲役又は100万円以下の罰金」とかなり厳しい罰則となっていますので注意してください。   今後、旅館業法の罰則強化という動きが取りざたされており、民泊の業界では旅館業法ばかりが注目されていますが、むしろ、代行業者の営業許可について、想定しておく必要があると思います。 許可業種の事業を営むのであれば、許可を取るなり、許可事業者に請け負わせるなり、運用方法を検討することをお勧めします。   執筆者 ふじの行政書士事務所 行政書士 藤野慶和(東京都大田区) ふじの行政書士事務所のURLはこちら 事務所ホームページにも民泊に関するブログを多数掲載中です。

  現役の行政書士(藤野慶和先生(東京都大田区))に、記事の寄稿をしていただきました♪ 日本中の民泊関連業者が様子を見守る”大田区”を中心に活動されている先生ですので、 民泊最前線の記事が読めますよ!!  この機会に是非RSS登録して下さい♪   3月14日に規制改革会議の公開討論会、3月15日には厚生労働省と観光庁(国土交通省)の専門家会議である「民泊サービスに関するあり方検討会」が開催され、同検討会では、数か月に及ぶ議論の中間整理が取りまとめられました。 3月14日から3月15日にかけてのニュース報道では、新法の制定、ホームステイ型民泊の解禁など一部分だけがクローズアップされて、大々的に報道されましたが、多くは法改正を伴い、運用開始まで相当な時間が必要になるものばかりで、現段階で国の方針として確実に決定しているものは、4月1日からの旅館業法施行令改正に伴う部分のみとなっています。   簡易宿所許可で特にハードルが高いのは、面積とフロントの設置 規制改革会議やあり方検討会については、取りまとめですら6月(参院選前)までかかる見込みで、現在2016年4月1日の旅館業法施行令等の改正内容は以下の2点のみです。 簡易宿所の面積要件の緩和 延べ床面積33㎡以上→一人あたり3㎡以上 簡易宿所のフロント設置要件の緩和   3月14日規制改革会議、3月15日のあり方検討会を受けての今後の民泊サービスの方向性 しかしながら、規制改革会議、あり方検討会の検討内容については、民泊の未来を考えるうえで、非常に重要であることは否めません。 3月15日の民泊サービスに関するあり方検討会の中間整理(検討会のこれまでの議論をとりまとめて整理したもの)については、既に厚生労働省のホームページに掲載されており、内容は明らかですが、多岐にわたっています。 ここの中で、今後の合法的な民泊の流れとしては、3つの選択肢+1つの新制度という方向性が見えてきました。 つまり、①規制緩和される簡易宿所の規定による民泊、②先行している特区民泊、③家主のいるホームステイ型の民泊です。これに加えて④管理事業者(代行業者)の登録制度が規制される可能性も高くなってきており、現行の旅館業法上での運用に加え、民泊関連の新法制定の動きも見えてきました。   ①簡易宿所の民泊の規制緩和による民泊(4/1~運用開始込) 簡易宿所の規制緩和は、旅館業法の規制緩和第一弾として、既に4月1日からの改正が決定しています。これにより、小規模物件においても、営業可能が可能となるため、ワンルームマンションでも営業許可を取ることができる可能性が出てきました。 特に、面性要件の緩和と同時に変更される「玄関帳場(フロント)」の設置を推奨した厚生労働省の通知も変更される見込みなので、これに、実際の許可権限を持つ各自治体が呼応すれば、確実に民泊は簡易宿所としての許可が取り易くなるといえるでしょう。 ただし、建築基準法や整備関連の基準については、政令改正に伴い緩和されるかどうかは、不透明であるため、トイレ等の数や延べ床面積100㎡を超える建物の建築基準法上の用途変更の規制(共同住宅や一戸建の住宅→ホテル又は旅館への変更)については、引き続き障害となる可能性も否定できません。 (※100㎡以下の物件の方が、許可が容易といえます。)   ②特区民泊(大田区現行制度で既に運用中、大阪で4/1運用開始) 国家戦略特別区域法に基づく区民泊については、先行する東京都大田区に続き、大阪府でも4月1日から申し込みが開始されます。 現在のところ、簡易宿所が規制緩和されたとしても、特区民泊は別制度として存続し、設備の要件などが、簡易宿所と比較して一般の住宅から転用しやすいため、営業許可を取るという目的であれば、比較的容易に許可が取れる制度ではあります。 ただし、罰則規定はないものの6泊7日以上の宿泊という要件があるため、利用者はそれほど多くはありません。特区法の中では、特区民泊は「賃貸借契約(借家契約)」に基づくものであり、建築基準法上の用途変更(共同住宅や一戸建の住宅→ホテル又は旅館への変更)は不要、トイレや洗面の数までの厳密な規定はないので、物件の所在する地域が特区認定可能であれば、特区民泊も大いに選択肢となりうると思います。   ③ホームステイ型民泊の届出制(法改正又は新法制定が必要) 家主が所在する物件の一部を貸し出す方式の民泊を想定していますが、これを、ホームステイと同様の扱いにして、旅館業法の対象から外してしまおうというものです。 旅館業法の規制の対象外ということは、旅館業法上の許可基準は適用されないため、そもそも簡易宿所や特区民泊を営業できない地域(住宅専用地域などはホテル・旅館などを建てることはできません。建築基準法でのこうした規制は用途制限と呼ばれています)での民泊については用途制限が足かせとなっているのですが、ホームステイ型が法制化されれば、住宅地での民泊は(家主がいれば)ある程度は救済されることとなります。   ④管理事業者(代行業者)の登録制(法改正又は新法制定が必要) 3月16日の「あり方検討会」の中間整理において「管理事業者を介在させ、家主に代わって一定の責務を担わせることにより緩和の対象とできないか」と言及されています。これは、実質的に民泊の運営主体は管理事業者つまり「代行業者」であり、代行業者を登録制にして行政の管理下に置くことにより、無秩序に広がる民泊を管理しようというものです。 既存のシステム(賃貸住宅管理業者登録制度(国交省告示))や新法を制定して登録制が制定される可能性が高く、その場合、大田区や大阪府の特区民泊で規定されているような、ゴミ出しのルール、緊急対応、本人確認義務、苦情処理などの義務を管理事業者が負うこととなる可能性が高いと思われます。   以上が、ここ最近で大きく動いた、民泊の方向性ですが、とりあえずは、来月4月1日からの旅館業法施行令の緩和が一つのターンニングポイントになると思います。 規制緩和されるということは、同時に緩和された基準が確定するということでもありますので、旅館業法の罰則規定についても引き上げで厳格化するという方向性も打ち出されていますから、いつのタイミングになるかはわかりませんが取り締まりが強化されることは十分に想定されます。 特に代行業者については、これまではインバウンド需要(経済効果)のため、かなり行政側は目をつぶってきたと思いますし、行政も事業者も今は混沌とした状況が続いていますが、今後の法整備を見据えて、引き続き情報に敏感になる必要があります。   【民泊ナビコメント】 この記事を執筆している、藤野先生による、 民泊参入者向けセミナー開催(民泊&旅館業法の基礎知識)セミナーをやっておりますので、 ぜひこの機会にご参加ください♪     藤野先生のHPはこちら

Photo credit: Moyan_Brenn via Visualhunt.com / CC BY 現役の行政書士(藤野慶和先生(東京都大田区))に、記事の寄稿をしていただきました♪ 日本中の民泊関連業者が様子を見守る”大田区”を中心に活動されている先生ですので、 民泊最前線の記事が読めますよ!!  この機会に是非RSS登録して下さい♪   今回は、「不動産投資」としての民泊ビジネスの効用と民泊を行う上での問題点についてお話したいと思います。 さて、民泊は、大田区特区民泊のように認定を受けて営業しようとも、無許可で営業しようとも、宿泊サービス、つまり旅館業に類似したサービスであることは否めないわけですが、これを不動産投資と考えると、かなり利回りがよい投資ということになります。   例えば、買値1200万円のマンションを普通に賃貸物件として貸出す場合、家賃月額10万円で貸したとして、1年間の収入は120万円となります。   120万/1200万は1/10ですから、年間利回りは10%ということになります(これを表面利回りといいます。実際は、メンテナンス費用や税金も考慮しなければならないので、実質利回りはもっと低くなりますね)。まあ、理論上10年で初期費用が回収できるので、普通の投資としては、まずまず、いい利回りですね。   次に、RIETを紹介します。一時期爆発的に流行りましたが、こちらは証券市場で売買されている「不動産投資信託」ですが、森ビルとか星野リゾートなんかもJREITに上場しているので、個人で大きな不動産や商業ビルに投資できるのが魅力です。2000年代初頭に人気を博し、不動産のプチバブルを生みだした一要因として知られているところです。   そして、民泊です。これは、多くの人が宿泊事業として考えていますが、なぜそんなに流行っているかというと、投資として魅力的だからです。例えば、先ほどの物件を、1泊7千円で貸すと30日で21万円になりますね。通常の賃貸では家賃収入はせいぜい10万円ですから、倍以上の儲けということになります。つまり利回り20%ですから、投資として考えると、信じられないほどの高利回り物件となるわけです。   現在、東京の不動産の動きはとても鈍くなっています。特に中古マンションが顕著で、これは何を意味するかというと、2~5年前に割と中古マンションを中心に割安感があったため、ゼロ金利(住宅ローンの優遇金利は、市場稀に見ぬ激安です)と外国勢の買いあさり(爆買ですね)の影響で、おいしい物件は概ね売れてしまいました。現在の売れ残り物件は、価格の上昇から、かなり割高感が強いですね。家賃相場ほぼ横ばいで、物件価格は高いので、不動産投資にはそれほどメリットがない状況が続いていますね。言い方は悪いですが、2010年くらいの感覚で考えると、不良物件だらけですね。   しかし、民泊はこれを、一気に「優良物件」に変えてくれるのです。今は、ほとんどの不動産仲介業者は民泊に懐疑的ですが、仲介業者が積極的に大家さんを説得して、民泊という投資方法を提案すれば、ビジネスとしては、とてもいいチャンスだと思います。   もちろん、合法民泊としてやってほしいと思いますが、来年度からの規制緩和が一つの転機となると思います。 民泊は、旅館業法と切っても切れない関係にあります。どんなに表現を歪曲しようが民泊は民宿やホテルと同じサービスです。   不動産業者は、不動産関係法令のプロだと思いますが、旅館業法についてはなかなか馴染みがないと思います。ましてやマニアックな特区民泊については、知りたくもないかもしれません。しかし、来るべき民泊解禁(旅館業法の規制緩和)に向けて、今が、プロフェショナルとして知識の裾野を広げていく時期に差し掛かっていると思います。 民泊関連の動きは日々、生き物のように変化していきますので、今が一番投資判断として難しい時期なのかもしれませんね。   【民泊ナビコメント】 この記事を執筆している、藤野先生による、 民泊参入者向けセミナー開催(民泊&旅館業法の基礎知識)セミナーをやっておりますので、 ぜひこの機会にご参加ください♪     お申し込み

現役の行政書士(藤野慶和先生(東京都大田区))に、記事の寄稿をしていただきました♪ 日本中の民泊関連業者が様子を見守る”大田区”を中心に活動されている先生ですので、 民泊最前線の記事が読めますよ!!  この機会に是非RSS登録して下さい♪   民泊と不動産管理業 今回は、民泊における不動産管理業についてお話したいと思います。 不動産管理業の定義は、諸説ありますが、どの法令に当てはめればよいのか迷うところです。文字通り、不動産を管理することなのでしょうけれども、漠然としています。法令の規定がないのでは?とも思います。 昔から不動産管理業という業種というか会社がありますが、みなさんがよくイメージするのは、マンションの管理会社などではないでしょうか? 分譲マンションを例にとると、建設会社や販売会社がマンションを分譲すると、大体系列の管理会社がその物件の管理を請負、管理人を派遣したり、マンションの管理組合の総会などをセッティングしたり、管理費を徴収したりしていると思います。 法律的には、「マンション管理業を営もうとする者は、国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登録を受けなければならない。」ということが義務付けられており、マンション管理適正化法に根拠が規定されています。 さて、マンション管理適正化法の誕生は意外と最近で、平成12年です。   法施行に伴い、「管理業務主任者」「マンション管理士」という新しい職業も誕生しました。 この法律の制定理由は、おそらく、老朽化するマンションの管理をしっかりするよう国が啓発するためと、あとは、管理の法的根拠がないので、法外な委託費を請求する管理会社が後を絶たなかったからたったと思います。   ひと昔前は、法外な委託費を要求するため、マンションの管理費の大半が、管理会社に流れて、「修繕に回す予算(修繕積立金)がほとんどない」などいうマンションも珍しくはなかったと思います。 そこで、法整備が進み、2000年代初頭、マンション3法といわれる●区分所有法●マンション管理適正化法●マンション建替円滑化法を大改正・制定して、政府は、老朽化しつつあるマンションの管理強化を図ったのです。   私は、この法改正で一番意義が大きかったのは、やはり『管理業務主任者』制度を創設したことだと思います。   これはどういうことかというと、マンション(の管理組合)を30棟管理するためには、管理会社に最低1名は管理業務主任者の設置を義務付けたのということです。 管理業務者は国家資格であり、取得するためにはそれなりの難易度の試験をクリアする必要があります。   言い換えれば、資格取得の段階で、強制的にマンション3法と国の作った「標準管理規約」について学習しなければならなくなったのです。 マンション管理士試験にしたって、最初はマンションの住民を啓蒙する役割が大きかったのではないでしょうか。 まさに、官主導の普及啓発キャンペーンですね。   とにかく、マンション3法により、マンションの管理は、完全に、行政の監督権が及ぶようになったといえるでしょう。 さて、話は民泊に移りますが、民泊がメジャーになってからは、「不動産管理」の概念も変わってきたように思えます。 民泊事業の一部又は全部を委託して行う業者のことを指して「代行業者」と呼ばれています。 代行業者は、民泊物件の掃除、クリーニングから宿泊者の案内、そして、Airbnbの初期設定から客付け(物件掲載から宿泊者との約定)までフルサポートする業者もいるようです。   まるで、代行業者自体が、実際の事業者であるかのようですね。   これらは、不動産の管理に付随した業務ともいえますので、ある意味「不動産管理の一環」なのかもしれません。   1月からは、大田区で特区民泊制度がスタートし、来年度から、民泊に対する規制緩和が進む方向性が取りざたされています。 規制緩和は民泊事業者にとっては、事業が合法化されるのでよい流れなのかもしれません。   しかし、民泊の基準が定まれば、逆に、現在基準がないような業態についても、何らかの規制が行われる可能性は高いと思います。その最たるものが民泊の代行業者ではないでしょうか。 今後は代行業者のあり方についても、不動産管理、賃貸管理の概念も含めて変わっていくような気がしますね。 その一例として、既に国土交通省の告示で「賃貸住宅管理業者」の登録制度がスタートし、賃貸不動産経営管理士を法制化しようとする動きもありますので、今後は、不動産管理業、民泊代行業者のあり方も含めて、法整備がなされるかもしれません。 賃貸住宅管理業者登録制度に係る検討委員会は国土交通省で定期的に行われていますので、特に代行業者の方は、たまに国交省のホームページをチェックしてみることをおススメします。   執筆者 ふじの行政書士事務所 行政書士 藤野慶和(東京都大田区) ふじの行政書士事務所のURLはこちら 事務所ホームページにも民泊に関するブログを多数掲載中です。

現役の行政書士(藤野慶和先生(東京都大田区))に、記事の寄稿をしていただきました♪ 日本中の民泊関連業者が様子を見守る”大田区”を中心に活動されている先生ですので、 民泊最前線の記事が読めますよ!!  この機会に是非RSS登録して下さい♪   隣り合った土地との法律関係のことを「相隣関係」といいますが、 今回は、大田区特区民泊営業における近隣住民との調整についてお話します。   特区民泊を申請する場合のポイントとして、建築基準法上営業可能、そして、消防法に適合していることが大前提です(消防法のことは前回お話しましたが)。   【建築基準法のイメージ】 【消防法令適合のイメージ(自動火災警設備)】 つまり、そもそも、法令に適合していない場合は、申請できないのですが、 特区民泊独自の要件として「近隣住民に周知」という特別な条件が入っています。   これは、事業者の名前やごみ処理、苦情窓口などを近所に伝えるという趣旨のもので、 特に合意を取り付けるというわけではないのですが、申請前に必ずやっておかなければなりません。   「周知」というのは、文字通り解釈すれば「お知らせ」ということですが、 区の民泊申請様式の添付書類の中に「近隣住民への周知、説明、理解を得たことに関する報告」という様式がありますので、周知した結果についても、周知した人の氏名も記載して対応状況を報告しなければなりません。 なかなかハードルが高いですね。   なお、周知する近隣住民が、戸建て住宅だったら、相手先が少ないので、この作業はすぐにで終わると思うのですが、マンションなどの共同住宅であった場合は、ちょっと大変な作業だと思います。書面通知なので、ポスティングでいいのですが。   ちなみに、特区民泊ではなく、ホテルなどではどうなのでしょうか?   旅館業法の規定では、旅館などを建てる際は、近隣に学校や図書館など青少年や児童が集まる施設がある場合、保健所から、学校などの施設を所管・監督する関係機関に対し、(環境を害する恐れがないか)意見を照会します。 これも、旅館業法の営業許可は厳しいといわれる所以なのですが、しかし、これは保健所が照会してくれるので、特区民泊のように事業者に周知義務を課して報告させるというのは、行政手続きの中では、珍しいケースだとおもいます。   さて、ところで、周知しなければならない近隣住民の範囲ですが、大田区の規則に規定されているのですが、公表されている資料は文字だけなので、すこしイメージがわかないかもしれません。簡単にいうと「同じ敷地の他の部屋の住民(マンションの場合)」と「隣の住民(道路を挟む場合は道路を挟んだ隣の敷地の住民)」ということになります。 距離によっては隣でもこの範囲に入らない場合もありますが、概ね、このようにイメージになります。   【特区民泊を申請する前に周知を行う周知対象の近隣住民のイメージ】   実際に、この図のような環境で、マンションに対して周知をして反対があった場合は、どうなるのかは難しいところではありますが…、もしも、商店街などの商業地域であるならば、自治会や商店会などを利用して、コンセンサスを得ていくというのも一つの方法だと思います。   区は、合意までは求めていないのですが、民泊に限らずとも、営業を開始するからには、少なくとも隣の住民には理解してもらいたいところではありますね。   まあ、許可の対象となる地域は、住居専用地域は除かれているので、ものすごく高いハードルというわけではないと思いますが。   執筆者 ふじの行政書士事務所 行政書士 藤野慶和(東京都大田区) ふじの行政書士事務所のURLはこちら 事務所ホームページにも民泊に関するブログを多数掲載中です。

現役の行政書士(藤野慶和先生(東京都大田区))に、記事の寄稿をしていただきました♪ 日本中の民泊関連業者が様子を見守る”大田区”を中心に活動されている先生ですので、 民泊最前線の記事が読めますよ!!  この機会に是非RSS登録して下さい♪   今回は、民泊営業と消防法の関係をお話したいと思います。   なぜ「消防法」?と思うかもしれませんが、先日、特区民泊が大田区でスタートしましたが、この特区民泊認定において、消防法が非常に重要なポイントとなってくるからです。   それはどういうことかといいますと、特区民泊の申請を受けるためには、「消防法令で義務付けられている設備等が設置されていること」ということが要件となっているからです。   具体的には、申請者は、管轄の消防署に確認を受けることとなり、その結果について、消防署から適合通知書をもらう必要があります。   ここで、消防法の話しをしましたが、消防法には、防火対象物という定義があります。これは、不特定多数の人に利用される建造物等のことで、宿泊施設であろうがマンションであろうが、どちらにしても大くくりでは、防火対象物に当たります。面白いことに、船もそうです。   この防火対象物なのですが、特定防火対象物と非特定防火対象物とに別れます。   普通の戸建て住宅やマンション(共同住宅)は「非特定」、旅館や病院、学校などは、多数の者が出入りする施設として「特定」という分類になります。   これはどういうことかというと、「非特定」に分類された施設は、消防法の制約をあまり受けません。 対して、「特定」については、消防用設備等の設置の義務付けを規定した「消防法第17条第1項の政令で定める防火対象物」ということになり、消防法上の制約を強く受けます。 消防法上の規制 具体例 非特定防火対象物 通常(ただし規模が大きくなると厳しい) 共同住宅、事務所、下宿、倉庫等 特定防火対象物 厳しい 旅館、ホテル、百貨店、飲食店、カラオケボックス等 具体的には、同じマンションでも、非特定である共同住宅としての使用であれば、火災警報器はホームセンターで売っている住宅用火災警報器で十分です。 それでもマンションには全室に設置が義務付けられていますが、まあ、音が出ればいいというもので、熱や煙を感知して、火災警報器そのものから音が出るというものです。 しかも安いものは警報器単体でしか音が出ません(価格の高いものは他の警報器と連動するものもあるのですが)。   対して、ホテルや旅館として使用するとなると「特定防火対象物」となり、消防法17条に規定される「自動火災報知設備」の設置が必要となってきます。   自動火災報知設備とは、全ての感知を行う部分から、全ての警報を行う部分へと火災信号を送ることができる総合的な感知警報装置で、つまり、1箇所で火災が発生した場合、全警報システムに信号を発信して警報を発することができるものです。   ちょっと子供のころを思い出してみてください。小学校で、火災報知機をいたずらしたことがありませんか?そうしたら、学校中に警報が鳴り響きませんでしたか? つまり、ホテルのどこかの部屋が火事になったら、全館で非常ベルが鳴り響くのはこうした理由があるからなのです。消防関係者の間では、「自火報(じかほう)」と呼ばれていますね。ちなみに、自動的に消防に通報するというわけではないのですが。   さて、民泊施設は、見かけは共同住宅や戸建住宅であっても、消防法上の分類は、そうとは限りません。 ということは、民泊営業を特区民泊や簡易宿所に即して行うこととする場合、「特定防火対象物」の基準を視野に入れる必要が出てくると思います。   消防法上の規制は、防火管理者の設置基準、点検など、細かい点はいろいろありますが、設備を設置する費用や手間を勘案すると、特に「自動火災報知設備」に着目していただきたいと思います。   大田区特区民泊の場合は、特に、区分所有建物(分譲マンション)の一室で民泊を行う場合、マンション全体が消防法の基準を満たしている必要があるということが前提となっています。   いずれにしても、宿泊者の安全が第一ですから、民泊事業者は、施設の安全を意識して運営してほしいと願います。   【民泊ナビコメント】 消防法一つ取ってみても、様々な決まりがありますね。 様々な制約が多くてやっぱり民泊やめた。とならないように、安全と利便性を天秤にかけながら法整備進むことを切に願います!     執筆者 ふじの行政書士事務所 行政書士 藤野慶和(東京都大田区) ふじの行政書士事務所のURLはこちら 事務所ホームページにも民泊に関するブログを多数掲載中です。

現役の行政書士(藤野慶和先生(東京都大田区))に、記事の寄稿をしていただきました♪ 日本中の民泊関連業者が様子を見守る”大田区”を中心に活動されている先生ですので、 民泊最前線の記事が読めますよ!!  この機会に是非RSS登録して下さい♪     マンションでの民泊営業の話です。 よく、マンションの空き部屋対策として、民泊営業をやりたいという方がいますが、 はたしてマンションで民泊はできるのでしょうか?   先日、全国に先立ち東京都大田区で民泊条例が初めて施行されたところですが、大田区の説明会に私も参加したのですが、 近隣住民に開始する旨を周知し理解を得る努力をすることが特区民泊の条件となっているという趣旨の説明がありました。   その証拠として、 実際に特区民泊の申請書には『近隣住民への周知、説明、理解を得たことに関する報告』という添付書類を記載しなければいけません。 区が想定している近隣住民とは 使用する施設のある建物の他の使用者 境界線が接する敷地にある建物の使用者等 のことです。   つまり、隣の敷地の住民よりも、まず、はじめに、同じ建物の住人の理解が必要ということになってきます。 区が想定しているのは、分譲マンションなのでしょうね。 ここでマンションについてですが、分譲マンションの場合、1つのマンションの所有者は1人ではありません。   マンションは法律的にいうと『区分所有建物』 ということになっていて、一つのビルの中の各部屋ごとに別々の所有者がいるというわけです(この各所有者のことを『区分所有者』といいます)。 ちなみに、所有権とは、物の全面的支配権のことです。   つまりその物を自由に使用・収益・処分する権利のことですが、 マンションの『区分所有権』は、マンションの一室の所有権でしかないのです。   ですから、マンション全体の運営方法については、管理規約と管理組合が実行力を持っているのです。   したがって、たとえ一室のオーナーが『民泊営業をやりたい』と希望しても、 マンション全体、つまり管理組合が反対すると事実上営業はできないということになります。   ちなみに、マンションの憲法ともいえる管理規約ですが、国(国土交通省)の提示しているモデル規約である『マンション標準管理規約(以下『標準管理規約』といいます。)』に即してマンションを分譲を開始する際に、大体は分譲する業者が作成しているケースが多いのですが(専門的にはこれを原始規約といいます)、国の標準管理規約はかなりよくできています。(まあ、当たり前ですが法令並によく考えられて作られているので、ほとんどそのまま丸写しで規約が作られています。)   標準管理規約がそうなので、ほとんどのマンションの管理規約は、専有部分(自分の所有部分のことです)は『専ら住宅として使用(もっぱらと読みます)…他の用途に供してはならない』というような 文言が入っているケースが多いですが、これを素直に解釈すると、専有部分は人が居住する用途以外には使えないということを意味します。   賃貸に出していても、住宅の用といえるのですが、民泊は住宅の用に供しているのかどうかというと、なかなか判断が難しいのですが、一般的には1か月以上居住しないと、居住の権利は発生しないということになっていますので、民泊を『専ら住宅として使用』というのは厳しいと思います。   民泊以外にもそもそもマンションではSOHO(Small Office/Home Office つまり自宅兼事務所ですね)ですら禁止しているところもかなり多いので、普通に考えると、民泊営業はそれ以上の商業的要素が強いので、既存の分譲マンションではハードルが高いと言わざるを得ないですね。   ですから、これから民泊に参入しようという事業者は、この点を意識して物件選定から慎重に行う必要があると思います。   最後に、国が標準管理規約を見直す動きがあるともいわれていますが、そもそも、マンションはそれぞれ建てられた年代も、規模も、立地も、住む人も違いますので、国が標準管理規約を作って、あとは画一的にそれをひな型にすればよいという現状が、そもそも破たんしかけているように思えます。 もっと、実情にあった独自の管理規約もあってしかるべきだと思いますね。   【民泊ナビコメント】マンションの一室を利用した民泊は厳しそうですね。。。 マンション一棟まるまる、一軒家が今後民泊の主流となっていきそうですね。   執筆者 ふじの行政書士事務所 行政書士 藤野慶和(東京都大田区) ふじの行政書士事務所のURLはこちら 事務所ホームページにも民泊に関するブログを多数掲載中です。

コンシェルジュ・サービス

最安値のWi-Fi 個人利用にも最適

ブログランキング

ブログランキングに参加しました!
クリックしていただくと夢が広がります!!
ブログランキング

女子旅・グループ旅行に公認民泊

about民泊

pagetop