【必読】私の民泊収入は確定申告した方がいいの!? 雑所得、不動産所得の違いなど

民泊記事

2017/01/11


確定申告について

 

今年も確定申告の文字を見かける機会が増える季節がやってきました。いつもより税金に対する関心や疑問が強くなる時期であり、

準備や対策を考えるためにも、民泊確定申告の関係について勉強しておきましょう。

特に、民泊を副業として行っている方多いと思いますので要チェックです!!

 

民泊収入は申告と納税の対象 確定申告の準備は必須

確定申告では、1年間分(1月1日から12月31日まで)の所得に応じ、

決められた期間内に所得税や復興特別所得税を計算した申告書を提出します。

 

平成28年分の確定申告は、平成29年2月16日(木)から3月15日(水)までです。

 

確定申告の有無は、1年間に生じた所得の種類や所得額によって決まります。

そのため、確定申告が必要でない人も存在するのです。

 

会社勤めの人であれば、給与から源泉徴収されているため、確定申告の経験がない人も少なくありません。

今回は、特に確定申告について調べる傾向が高い、民泊を副業として運営した場合を紹介します。

 

民泊の収益は課税の対象になり得ることを、しっかりと意識することが必要です。

しかしながら、民泊は新しいビジネスということもあり、国税による公式な見解が出ていない実状があります。

 

そのため、確定申告を始めとする税金全般の取り扱いについても、不確定であることが多いです。

100%ハッキリしていないものの、不動産所得事業所得雑所得のいずれかに当てはまると考えられています。

 

いずれにしても、ここでは給与所得以外での所得合計金額が関係するため、一応頭に入れておいてください。

 

① 民泊運営が本業(メイン)の場合

民泊をメインとして行っている方の場合、所得の合計が38万円を超える場合、確定申告が必要になります

 

② 民泊運営が副業の場合

1カ所以上の職場から給与収入があり、会社で年末調整をしているのであれば確定申告は不要です

ただし、給与所得や退職所得を除く所得の合計が20万円を超える場合、確定申告が必要になります

 

本業の給与所得+民泊を含む合計所得が20万超 = 確定申告 必要 

本業の給与所得+民泊を含む合計所得が20万以下= 確定申告 不要

 

ここで注目したい点は、申告の基準となる20万円についてです。

収入と所得は同じではありません。

簡単にいうと、収入から費用(経費)を差し引いたものを意味するため、計算の際に混乱しないようにしましょう。

 

たとえば、年間100万円の利益が出た場合、確実に確定申告の対象になるわけではありません。

なぜなら、民泊を運営するために必要な維持費や、仲介業への手数料は経費に当てはまるからです。

 

年間100万-経費 = 20万以下 → 確定申告 不要

 

  • 経費に該当するもの (個人で民泊を営む場合は、業務上との関係性を明確にできるようにする)

例: 地代、家賃、交際費、接待費、通信費、水道光熱費、修繕費、清掃費用、保険料、仲介手数料などなど

 

民泊運営で忘れがちなものが、Airbnbのような民泊仲介サイトに払う手数料も経費となります

売り上げに対して何%と差し引かれる手数料は経費ですので、こちらもしっかり計上しましょう。

 

日頃から何が経費に当るのかを確認し、確定申告に備える必要があります。

民泊運営に関係する領収書など管理を徹底し、税務署の調査が入った場合も収支状況を的確に説明できるようにしましょう。

 

また、副業において民泊以外のものも行っている方は、そちらの所得の合計が20万円かどうかとなります。

民泊の所得が15万円、広告収入が10万円で、各々が20万円以下でも合計額が20万円超えたかどうかとなりますので、

こちらの場合、副業の合計は25万円となりますので確定申告が必要となりますのでご注意ください。合計です!

 

 

民泊の確定申告は何所得??

所得の区分は、民泊の運営の仕方によって変わります

自宅の一部で民泊をしているのか、もしくは自宅以外の物件を利用して行っているのかです。

 

自宅の一部で民泊の場合は雑所得で計上

自宅の空き室であったり、自分の家にゲストを泊める民泊の場合、雑所得となります。

 

先程もありましたが、他に給与所得とがある場合、民泊等副業の所得が20万を超えてしまうと確定申告が必要となります。

しかし、自宅で民泊を夫婦などで行い、以下の場合は所得20万の枠ではなくなります。

 

奥様の収入がない場合、民泊収入を奥様の収入とすれば、前述の①民泊運営が本業の場合にあたるため、

所得が38万円超えなければ申告しなくてすむようになります。

ですので、どちらの収入としてあげたほうがいいのかは考えたほうが良いですね。

 

また、自宅の一部で民泊運営をする場合は、住宅ローン控除が受けられなくなる恐れがあります。

住宅ローン控除適用中の自宅を貸し出す場合には、管轄の税務署に確認をとることをオススメいたします。

 

自宅以外で民泊の場合は不動産所得で計上

自宅以外のアパートやマンション、別荘などを利用して民泊運営を行った場合は賃貸扱いとなり、不動産所得となります。

また、アパートやマンションなどを賃貸として借り、転貸で民泊運営を行った場合もこちらの不動産所得となります。

 

不動産所得ではなく、事業所所得にしたい場合

不動産所得に該当する場合でも、事業的規模の場合、事業所得とすることができます。

 

事業所得とは、反復性や継続性、対価性等を以て事業活動を行なっている場合に該当する所得です。

民泊とは一時的または単発的に宿泊施設を提供する性質がありますが、事業の一環として民泊を行なう場合は、事業所得として確定申告を行ないます。

 

事業所得となれば、最大65万円の青色申告特別控除を受けれることもできます。

納税地の税務署に規定の期日までに青色申告承認申請書を提出し、一定水準の記帳をし、その記帳に基づいて正しい申告をする人については、所得金額の計算等で有利な取扱いが受けられる制度があるのです。

この特別控除により、所得金額が最大65万円小さくさせることができます。

青色申告をすることができる人は、 不動産所得、事業所得、山林所得のある人のみの特権となります。

 

以下が不動産貸付けが事業として認められる基準となります。

 

  • 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上
  • 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上

 

こちらのいずれかの基準に当てはまれば事業とみなされますので、こちらを目指してみてはいかがでしょうか。

 

 

 

 

民泊をメインとした法人であれば、税理士を雇うことも可能ですが、

副業程度の個人運営となると、すべての手続きを自分で行なう必要があります。

 

複雑で難解な税金の仕組みを把握することは容易ではありませんが、

民泊を運営する以上、確定申告が必要か否かを判断できるくらいの知識は必要です。

 

一定以上の所得があるにも関わらず、申告を怠ってしまうと、莫大な追徴税を科される場合もあります。

正規の税金を納める以上の負債を抱えることになりかねません!

 

知らなかったでは済まされないので、少しでも民泊の収入があるのであれば、

とりあえず最寄りの税務署に相談してみることをオススメします。

 

 

 

お困りの方・質問等、お気軽にご連絡下さい。

 


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