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Airbnbを中心とした民泊のすべて教えます。

Photo credit: Crinklecrankle.com via Visual hunt / CC BY     Airbnbですが、比較的費用を抑えて始めることができます。   とはいっても、やはりポンと出せるほどそこまで初期費用が安いわけではありません。     これからは民泊のルールが変わってくるとされています。   どうなるかもわからない状況で初期費用をバンバン出すのは悩みどころです。     ですので、少しでも初期費用を抑えれる、何かあっても撤退できるような仕組みである、『家具・家電レンタル』   こちらもAirbnbを始めるにあたっては考慮すべき価値があると考えます。       Airbnbにおける、家具・家電の悩み Photo credit: CJS*64 A man with a camera via VisualHunt / CC BY-ND   なんといっても初期費用の悩み 先程も書きましたが、初期費用としてはやはり低いことは低いです。   こんなにも低く抑えているのに、多くの収益性が見込めるのは魅力的です。   しかし、部屋を借りて行う場合は、やはりある程度のまとまったお金が必要となります。     自分で部屋を借りた事がある方はわかるかと思いますが、   まぁこれくらいだろう、と予想してた料金よりも、実際の支払いの料金は倍ぐらいの請求ではありませんでしたか?   意外と部屋を借りるのはお金がかかるんです。     賃貸契約金 + 家具代金 + 家電代金 + 消耗品代金 + 食器等々代金 + etc…   あれもこれも用意しないととなると、結構なまとまった額が必要となってきます。   これでもし何かあったとして撤退ともなると、かなりの損失にもなりかねませんね。       撤退時の処分の悩み 自分都合であったり、もしも何かがあった場合、撤退することになったとしたら、、、   自分の住んでる部屋には既に家具・家電はあるので、いらないものは処分をしなくてはなりません。   これもまた、お金がかかってきます。   手間がかかりますね。       家具・家電を選びに行き、組み立て設置をする手間 Photo credit: cambodia4kidsorg via VisualHunt / CC BY     購入となると、家具・家電を選びに色々なところへ行かなければなりません。   また、購入して配送するのにもお金がかかります。   家具となると、組み立てにもお金がかかりますが、自分でやるとなりますとかなりの手間がかかります。   こんないるか?っていういらん包装であったり、段ボールの山との格闘が待ってるわけですね。       故障してしまったら・・・ 故障をしてしまった場合、取り替えなくてはいけませんが、もちろんお金と手間がかかります。   故障時の対応をしなくてはいけません、すぐに持ってきてと言われたら、、、買わなくてはいけない??       レンタルのメリット Photo via Visual Hunt  … 続きを読む

Photo credit: IK’s World Trip via Visual Hunt / CC BY   色々と話題にあがる『民泊』ですが、 民泊が合法化され、一般的なアパートやマンション、戸建てを宿として提供することが可能になりました。   これまでもホームステイのように、一般の家に個人が泊まるというかたちはありましたが、民泊が合法化されたことによって、 『まるまる貸切』といった、ホテルや旅館と同様に部屋を貸し切ってマンションやアパート、戸建てに泊まれるようになります。     日本経済新聞より『民泊』について、AirbnbJAPAN代表取締役の田辺泰之さんと東洋大学准教授の矢ケ崎紀子さんとの対談している記事が掲載されていました。       競合はしていない?   民泊が提供しているのは『体験』という価値であり、安さでは勝負しておらず、競合にはならない。 海外の先行事例では、Airbnbのサービスが普及してもホテルの稼働率に影響はないというデータがある。 とAirbnbJAPAN代表取締役の田辺泰之さんは主張しております。     東洋大学准教授の矢ケ崎紀子さんにも『民泊がホテルや旅館と競合していないか』という質問をしています。 それに対し、矢ケ崎さんは、   宿泊需要は増えていて施設が足りていないのだから、その需要を自分の所にどう持ってくるかは経営の問題だと言います。   安全や衛生の基準を同じにしないと、ホテルは民泊と競合できないという意見もありますが、 ホテルがお金をかけて安全を担保しているなら、それを料金に転嫁できるよう説明して集客すればいい。弱みを強みにするのも重要だ。そのために、日本にはホテルや旅館、民泊など多様な泊まり方があるという宣伝を政府はしなくてはいけない。   とも言っております。     安全や衛生を最優先にするのであれば、その面でしっかりとお金をかけているホテルや旅館を消費者が選ぶようにすることが大事ですね。しっかりとそこを主張してよいと思います。     安全や衛星の基準等が同じになれば、それこそ本当の競合となります。 現在『民泊』は、ホテル、旅館とは似てはいますが、少し違う立ち位置にいるようです。     グループ旅行にマッチしている? Photo credit: Jayel Aheram via Visual Hunt / CC BY     通常のホテルの場合、1室は1人または2人用としてつくられています。 そのため、宿泊人数も1人か2人が多いです。   それに対して、『民泊』となりますと、マンションの一室であったり、戸建てを貸し出します。 広さにもよりますが、3~4人といった小グループ用もあれば、~10人といった大人数グループ対応の部屋もあります。 これは大人数クループ旅行にとてもマッチしています。     例えば海外に8人のグループがいたとして、少ないお金で旅行をしようとしているがホテルで2人ずつ泊まっていたらとても日本には旅行に来るのは大変だ、と敬遠していたとします。   しかしこういった『民泊』の大人数対応の部屋を1つ借りることで安く抑えられるという選択肢が広がれば、来ないはずだった大人数グループの方々が来るきっかけとなるかもしれません。     アジアの旅行者は大人数で旅行する方が多くいます。 彼らは一緒のスペースで過ごすことを望む人たちが多く、こういったニーズとマッチします。         ホテル、旅館といったしっかりとした安全や衛星面を求めて泊まりたいという方は多くいることでしょう。   しかし、特にホテルですが、やはり人気で予約が取れない、その分料金も高くなってしまいます。     そういったものより質は劣りますが、地元民が使用している(所有している)家で泊まってみたい、大人数で一緒に泊まりたいといったニーズを拾い上げれる可能性がある『民泊』、このフィールドは観光業を盛り上げていく上でなくてはならない存在かと思います。   また、観光インフラが弱い地域での宿泊が可能となったり、それまでなかった経済活動が促進されることで活性化につながったり と、様々な可能性があります。     今後の『民泊』の規制法案がどうなっていくのかは、日本の今後を左右していくといっても過言ではありません。 お互いの主張もありますので、どちらも納得できるような名案が出来るように願います。       お困りの方・質問等、お気軽にご連絡下さい。 お問い合わせはこちら

Photo credit: Aramil Liadon via Visualhunt / CC BY     メディアの動き   近頃『民泊』に関してのメディア露出が多くなってきています。   元々『民泊』に関しては、旅館業法下での問題をメディア等で取り上げられていました。   どっちかというと、『民泊』全体に対するメディアの取り上げ方だったのですが、   昨今はホストに焦点を当ててみたりと、具体的な取材をしてきています。       そして、たいていこういった場合は良い方の取り上げ方ではなく   悪い方に焦点を当てて取り上げているといった印象を受けます。     メディア露出   こちらはTVの『FNN(FUJI NEWS NETWORK)』で取り上げたものです。 UR賃貸において民泊をしているという記事   『UR賃貸』とは、かつて「公団住宅」(団地)といわれた公的な賃貸住宅です。全国に約75万戸あり、物件を所有するのは独立行政法人都市再生機構(UR都市機構)。これは日本最大の大家さんです。     このURで民泊をしているということで、取り上げていました。 今回はたまたまURでしたが、URだからダメというわけではなく、ほとんんどの物件で民泊はNGのはずです。       以下は『週刊SPA!3/1号』(2/23発売)です。 週刊SPA!より     こちらでは取材班が実際に泊まって実態調査をした記事となります。 銀座2000円宿、湾岸タワマン、足立激安シェアハウスetc. 「民泊」とは、旅行者などが一般人の住宅に宿泊することだが、訪日外国人の急増により、昨年頃から日本でも急拡大している。ホテル不足で政府も民泊ビジネスを後押しするため、規制緩和を予定しているが……その実態に迫った! 週刊SPA! より   いくつかの物件に民泊してみての感想だったり、どういった感じなのかということが記載されております。   こちらも記事としては『民泊』を推奨する記事というよりは、批判気味の記事ですね。         私は『Airbnb』のネットCMをたまたま拝見しました。 前々からCMはやっていたのですね。 youtubeより   『Airbnb』も認知度UPを試みている形ですね。       メディア露出に対する影響は   日々メディアに露出する機会が多くなっている『民泊』ですが、   やはり、マイナスなイメージの事ばかりを取り上げている印象です。   今はこういった実態調査の記事か、民泊の法案に関する記事のどちらかですね。       早く法案が決まってくれればそれに向けて動けますが、なかなか時間がかかりそうです。   マイナスなイメージが多くなってくることで、少しの事でも何かあれば苦情が出るといった傾向になるかもしれません。   日本人は外国の人に対して恐怖症というものがある方が多いです。   見知らぬ外国人が夜何人かでいるだけで、かなりのビクビク感があるそうです。     また、こういったメディアに露出することでマンションの管理組合も動き出す可能性があります。   マンションの規約を変更するところも出てくるかもしれません。   こちらは区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による総会の決議によって行うことができますので、変更しようと思えば出来てしまいます。     このように、マンション管理組合や管理業者、オーナーなど、いろんな所の監視の目が厳しくなることは予想されますね。       こういった事のために今は知識を付けておくべきです。   2016年3/6(日) 15:30~17:30 行政書士の方をお招きしてお話ししていただくセミナーを行います。   こらからは『許可』というものがかなり重要となってきます。   まだ『許可』に関して考えていない方も、『許可申請』を検討している方も知識を付けた方がよいです。   知識がないということは、何も対策が出来ないのでされるがままとなってしまいます。    … 続きを読む

Photo credit: Karolina vslo via Visual hunt / CC BY     周辺リサーチの方法の前編では、いくつかの候補地を挙げていただきました。 ⇒ Airbnbにとって絶対にかかせない周辺リサーチの方法とは(前編)     この後編では、ピックアップした候補地に対して更にリサーチをしていきます。 Airdnaを使ったリサーチもありますが、上級者向きですのでこちらは割愛させていただきます。     Airbnbリスティングリサーチ Airbnbにて検索 Photo via VisualHunt   ★ リサーチ条件 『チェックイン・チェックアウト』は空白でリサーチ 自分が運用する想定の『部屋タイプ』でリサーチ(例:まるまる貸切) 自分が運用する想定の『収容人数』でリサーチ ピックアップした『候補地の駅名or地域名』でリサーチ   こちらの条件で検索しますと、ピックアップした地域はAirbnbはおそらく賑わっているはずですので、たくさんのリスティングが表示されるはずです。   こちらの検索結果のリスティングをリサーチしていくことになります。     ★ リサーチポイント 『収容人数』は想定人数に近いものをリサーチ レビューは10件以上のものをリサーチ 価格帯、駅からの距離によって分けてリサーチ 3か月先までの稼働状況をリサーチ     ■ 『収容人数』は想定人数に近いものをリサーチ   例えば、想定人数を2人として検索したとします。   収容人数が6人のものでも2人からOKというリスティングはあります。しかし、こちらのリスティングのターゲットは普通は大人数対応のはずです。   想定人数が2人なら『収容人数』は3人までのもの、想定人数が4人なら『収容人数』は6人までといった感じで、想定人数に近いものまでのものをリサーチ対象としましょう。想定している人数と違ってきますとあまり意味がありません。     ■ レビューは10件以上のものをリサーチ   そして、リサーチするのはレビューが10件以上のものでリサーチしましょう。   レビューが少ないものは新しいリスティングであることが多いです。 リスティングが少し少ないようであれば8件以上、5件以上としていきましょう。これである程度の傾向がわかりますので。     ■ 価格帯、駅からの距離によって分けてリサーチ   また、2人対応のリスティングといっても価格帯は様々あります。   収容人数は2人ですがキレイであったり、内装を凝っていたりすると料金は高くなります。   そして、駅からの距離でも稼働状況はかなり変わってきます。 駅近は強いと前編でも紹介させていただきましたが、駅から近いものとそうでないもので分けて稼働状況をリサーチします。       例えば次のような分け方をしてみます。【想定2人の場合でリサーチした場合】 駅から5分以内のリスティング:~8,000円、8,001円~10,000円、10,001円~ 駅から10分以内のリスティング:~7,000円、7,001円~9,000円、9,001円~ 駅から15分以内のリスティング: ~6,000円、6,001円~8,000円、8,001円~     このように駅から近い5分以内のリスティングで、この価格帯ではこんな状況、駅から遠いリスティングで、この価格帯ではこんな状況だと、駅からの距離と料金を考慮した際の稼働状況がある程度わかり、傾向が見えてきます。     ■ 3か月先までの稼働状況をリサーチ   これらに対して、3か月先までの稼働状況を見れば、その地域に一定の需要があるのかがわかります。     以上をある程度の件数、15件以上などリサーチすれば大体わかりますので、判断がつくでしょう。       日本ではこの地域は有名だ、比較的観光地も行きやすい。 そのような駅であっても海外の人たちが宿泊するかはわかりません。   意外とその駅名が知られていない、ということはよくあります。   便利な場所なのになんで予約が入らないのだろう   しかし、周辺リサーチしてみると意外と全体的に稼働状況がよくない、ということがあります。 始めてしまってから気付いても遅いです。     自分の思っている考えはいったん置いておきましょう。   実際の稼働状況が現実を物語りますので、『ここなら人気のはず!』という固定概念は失敗の原因となります。     このリサーチをしっかりと行い、データで納得することです。 その後にそこにマッチする物件を探していく事をオススメします。… 続きを読む

  Airbnbといった民泊を運営していくとして、ゲストに多く泊まってもらいたいなら『立地』はかなり重要な要素です。   こちらの記事でも『立地』はとても大事だということを記載しました。 ⇒ Airbnbをするにあたって、どのような物件がよいのか   ここではその『立地』に関するリサーチについて説明していきます。       候補地域をあげる Photo credit: Björn Bechstein via Visual hunt / CC BY-ND     地域を挙げるにわたって考慮しておきたいことがあります。 訪日観光客に人気があるエリアか アクセスがよいエリアか 周辺のホテルは混んでいるか 個人旅行が多いエリアか   これくらいの事を考慮するといいと思います。   該当数が多いほど、需要がある確率が高くなります。 こちらに該当する物件があれば最高ですね。     訪日観光客に人気があるエリアか・アクセスがよいエリアか   これは大事です。   人気エリアであれば人気なわけですから泊まる確率も増えてきます。 ただ、人気であるがアクセスが悪ければ話は変わってきます。   多くの訪日観光客の方は連泊します。 ということは、宿泊する場所が観光する際の『拠点』となるわけですから、アクセスが悪い場所であったらそこから近い観光スポットはよいですが、他の観光スポットは全て遠い、行きづらいとなるとかなり微妙です。   最初はよかったものの、日が経つにつれて億劫になってきたり、不満が募ってきたりする場合があります。     ですので主要な大きな駅であったり、多くの線が通ってる駅は強いです。 どこに行くのもアクセスが良いですし、たいていそういう地域は充実していますのでストレスフリーですね。       人気のある訪問エリアを少し見ておきましょう。   ■ 東京・京都・大阪の訪日観光客の訪問エリア   以下は産業労働局による、東京都の訪問した場所のアンケート調査結果です。 『平成26年度国別外国人旅行者行動特性調査の結果』産業労働局より     新宿、渋谷は駅としても利便性のいい駅です。 民泊する訪日観光客が多くここに泊まっている場所です。ですので、多くのリスティングが現在ひしめきあっています。 そこ自体が一度は行く観光地でもありますし、そこに泊まれれば、都内のほとんどの場所は行きやすいですし。   そして、地名が有名であるので検索する際に入力するワードでもあります。 こういった有名どころの地域は、検索ワードとして検索されやすいという利点もあるのです。     以下は、ナビタイムジャパンが提供する訪日外国人向け英語アプリ『NAVITIME for Japan Travel』を用い、平成26年11月〜平成27年4月の6ヶ月間に取得した関西における訪日外国人の移動実績について分析されたものです。   ■ 京都市   ■ 大阪市 国土交通省近畿地方整備局による関西地方の訪日外国人の移動実績調査結果       こういった資料等々を基に、どのエリアが人気があるのか、訪問しているのかであったり、旅行動線を把握しましょう。 その中でアクセスがよい場所であったり、旅行動線のスムーズな場所を選びましょう。       周辺のホテルの状況を調べる Photo credit: hktang via VisualHunt.com / CC BY   周辺ホテルの稼働状況を調べてみましょう。   ホテルの稼働率があまり良くないと、民泊の稼働率もよくないことが多いです。一概には言えませんが。 稼働率が絶好調なら需要がありますし、そのこぼれた人たちも拾うことが出来ます。     気を付けた方が良いのは ホテルに泊まってる訪日観光客たちは個人客は多いか   団体のお客、ツアー客ばかりとなると需要は完全にホテルとなります。 そのような方たちは民泊には流れてきません。 ただし、人気のエリアであったり、アクセスがよい場所であれば大丈夫です。そもそもの需要がありますので。… 続きを読む

Photo via VisualHunt.com     目まぐるしく大手も個人も参入していっている民泊ですが、みなさんの物件選びはどのようにしているでしょうか?     最近は多くの方が始めているので、許可物件を探すのに苦労していると思います。   なかなか賃貸物件を探すように、条件をあれもこれもと出していると見つからなかったりします。 しかし、少ない中でもある程度選別しないと予約があまり入らない状況に…     今回は物件選びについて書いていきます。     物件選びのポイント どこでやるのか 民泊において地域というのはとても大事です。   不便な駅であったり、需要がない駅ですとなかなか予約が埋まらない状況になってしまいます。 ですので、運営しようとする地域は需要があるのかのリサーチはとても重要です。   リサーチについてはこちらを参照してください。(作成中) ⇒ Airbnbにとって絶対にかかせない周辺リサーチの方法とは     利便性がない、需要がない場所なのにゲストは泊まりに来るでしょうか?   もちろんそれを超える付加価値があればまた話が変わってくるかもしれません。 ですが、同じような物件でしたら間違いなく利便性がよい方に泊まりたいですよね。   ここを間違えたら元も子もありませんのでしっかりとリサーチしましょう。     重要なのは駅近 Photo credit: bjimmy934 via VisualHunt / CC BY     物件選びの際、物件自体に目がいってしまうかもしれませんが、 駅から何分かという項目はとても重要なポイントです。   駅近の物件というのは強いです。 部屋の内装がぼちぼちのものであっても埋まっていきます。     やはり、訪日観光客のゲストであれば荷物はかなりの量です。 そんな荷物を持って10分15分も歩きたくないのは当たり前ですね。 駅から近ければ一旦荷物置いていこうとなりますが、遠いとなるとその時間がもったいなかったりします。     駅近でない場合 Photo credit: Greta Lovisa Gustafsson via VisualHunt / CC BY-SA     駅近でなくとも、その駅に需要があればある程度遠くてもゲストは予約をしてきます。 需要ありきの話なので、需要がない、かつ、駅近でない物件はお話になりません。   私的には徒歩8分以内が理想でしょうか。 15分ともなれば普通に歩くのでもかなり遠くに感じるのに、大荷物を持った方にしたらかなりの苦痛となってきます。     もちろん、付加価値を付ければこれも変わってくると思います。     大人数対応   ゲストは友達同士であったり、家族連れのゲストも多いです。 特にアジア系の方はみんなで泊まりたかったりします。   収容人数4~6人など、大人数対応の部屋は需要があります。   ホテルではなかなかこういったものとなると高額な料金が発生してしまいます。 ですので、こういった対応の部屋というだけでも付加価値が付きます。   そして、こちらを運用するとある程度の期間宿泊してくれますし、少ない稼働でも利益率がよかったりします。     大人数対応のデメリット 大人数ともなるとどうしてもうるさくなってしまいます。   あるホストの方の話によると、 『4人以上になると騒がしくなる傾向だったので、収容人数4人の所を3人にしてしまいましたよ』   というように、4人などと人が集まると盛り上がってしまうのが人の性。 旅行なので楽しくなってしまうのは当たり前ですよね。     大人数に対応する部屋ならば、騒音に関しては気を付けてください。 ゲストに前もって忠告していても、知らずの内にヒートアップしてしまうことなんてざらです。   その部屋は防音設備であるか、他の部屋と隣接していないか等々確認しておく必要があります。  … 続きを読む

『民泊に関する意識調査』(出典:Marketing Research Camp)     ジャストシステムは2月18日、「民泊に関する意識調査」の結果を発表しました。 調査期間は2016年2月12~15日。有効回答は東京都在住の20~69歳の男女1,000人。     調査結果 『民泊』認知率は9割も 『民泊』という言葉は、9割の認知率で既に広く浸透はしているようです。 『Airbnb』の認知率は4割。 「知っていて、その内容を他の人に説明できる」は15.9%、「知っているが、その内容までは詳しく説明できない」は24.3%。 予想以上に知っている方が多いとの印象を受けます。     7割が犯罪目的で利用されることを不安視 『民泊』認知者のうち、『民泊サービス』が犯罪目的で利用される可能性について、66.7%の人が不安に感じていることがわかりました。     『自分が住む所に見知らぬ人の出入りを懸念』は7割越え 『自分が住む所に見知らぬ人の出入りを懸念』は72.3%。 『周辺住民とのトラブルがありそうで心配だ』は75.8%とほとんどの方が『民泊サービス』に関して懸念しているとのこと。     民泊サービスの自由化に「反対」は4割近く。歓迎派はわずか7.7% 『民泊』認知者に『民泊サービスが解禁になる』という報道について意見を聞いたところ、『トラブルを未然に防ぐための『法整備』をするならば賛成してもいい』が最も多く46.2%、次いで『犯罪などの温床になる可能性があるので、どちらかといえば反対』26.1%、『民泊サービスの自由化には絶対反対』11.3%でした。 一方、『民泊サービスの自由化を歓迎する』と回答した人はわずか7.7%でした。     戸建て居住者の約3割が、周辺で『民泊サービス』が増えたら『引っ越し』を検討 戸建て住宅(持ち家)に住んでいる『民泊』認知者のうち、自宅の周辺で『民泊サービス』が増えたら、27.9%の人が引っ越しを検討すると回答しました。 『民泊』サービスは自分の家の近所ではやらないで ほしいと思うが55.2%と5割を超えています。   これがマンション借家の方の場合となると、自宅の周辺で『民泊サービス』が増えたら、41.3%の人が引っ越しを検討するとし、『民泊』サービスは自分の家の近所ではやらないで ほしいと思うが60.5%と増える結果となりました。         以上の結果のように、『民泊』に関してどうぞ、という人は圧倒的に少ないことがこの調査からわかります。   やはり、日本の方は外国人に対しては不安というのが付いて回るようですね。 おそらく日本人が民泊することに対してでしたらどうぞどうぞ、となってくるのではないでしょうか。     民泊の自由化となり、許可を取る際は近所の理解は絶対となります。 ここの壁をどう乗り越えていくかは、ただ単にお願いしますといってもダメでしょう。 この不安に対しての工夫、対策がありませんと近隣住民は納得いかないと思いますので、相当苦労しそうですね。       お困りの方・質問等、お気軽にご連絡下さい。 お問い合わせはこちら

  アベノミクスの経済政策により円安になりました。また、ビザ緩和や消費税免税制度などの政府方針により訪日外国人が増えたため、日本国内でAirbnbなどの民泊が注目されるようになりました。   しかし、中国経済の失速と原油安の進行、アメリカの利上げ、などなど多くの事が重なり円高になってきています。   円高になると私たちにとってどのように影響が出てくるのでしょうか。     円安とは 円の価値が低い状況です。   例えば、1ドル=100円だったのが、1ドル=200円になった場合。 1ドルを購入するのに必要な円が200円に上がったわけですから、円の価値が低くなっています。   円安は、輸出には有利、輸入には不利 円安になると、外国人は安いお金(ドル)で日本のモノ(円)を購入できますので、海外で日本のモノが売れるようになります。 そのため、輸出企業には円安が良いとされています。 日本は資源の少ない輸出立国ですから円安傾向の方が恩恵を受ける企業が多いです。     逆に円安になると、外国のモノ(ドル)を買うのに高いお金(円)が必要になりますので、輸入には不利と言われております。 外国のモノを購入するのに高いお金(円)が必要になりますので国内で流通するモノの値段が上がります。     円高とは 円の価値が高い状況です。   例えば、1ドル=200円だったのが、1ドル=100円になった場合。 1ドルを購入するのに必要な円が100円で済むわけですから、円の価値が高くなっています。   円高は、輸出には不利、輸入には有利 円高になると、外国人は高いお金(ドル)で日本のモノ(円)を購入しなければいけませんので、外国での日本製品の価格が高くなり売れなくなります。 そのため、輸出が減少してしまうのです。     逆に円高になると、日本は安いお金(円)で外国のモノ(ドル)を購入することができますので、輸入される製品・原材料などが安くなり、国内の物価が下がります。       自動車メーカーの輸出の例を見てみましょう。 1台1万ドルの車をアメリカに輸出していたとします。 車 Layerace – Freepik.comによるベクターデザイン     1台当たりの生産コストが150万円だとした場合(真ん中) 円相場が1ドル=200円の場合(円安)は、売り上げとして200万円が入ります。 結果50万円の利益を得ます。(右) しかし1ドル=100円になった場合(円高)は、売り上げは100万円となってしまいます。 結果50万円の損失になります。(左)   輸出産業にとって、『円高』は大ダメージを受けることになりますね。     1ドル=100円から1ドル=200円というように、数字が増えているのに円安、 1ドル=200円から1ドル=100円というように、数字が減っているのに円高 逆になって違和感を感じますが、これを理解することが大切です。『逆』と覚えましょう。       円高・株安が急激に進んだきっかけは? 東京株式市場は2月12日、下落が止まらず、終値は前日比760円78銭安い1万4952円61銭で取引を終えました。 相場の心理的な目安となる1万5000円台を割り込んだのは、2014年10月21日以来。2015年12月に一時2万円台をつけた株価は、わずか2カ月で5000円近く下落したことになります。   東京外国為替市場も円高が進み、1ドル=112円台半ば、前営業日比2円45銭の円高ドル安で取引されました。   「海外の不安要因が幾重にも重なり、投資家がリスクを回避する動きに歯止めがかからない」   このようなコメントも伝えています。     円高と株安が進んだきっかけを追ってみます。   年明けからの動きを整理してみますと、まず中国経済減速と原油安が原因で株価下落が進み、それに対応して日銀が1月29日にマイナス金利を導入しました。これは本来、株価の上昇要因となるはずでしたが、マイナス金利に対する不安が先行したことから株価は一段と下落していました。   そこへ加わったのが、米国と欧州経済への不安です。 アメリカ連邦準備制度理事会(FRB)のイエレン議長が2月10日、アメリカ議会下院で『景気回復が期待通りでなければ、利上げのペースを緩やかにするのが適切』と述べました。 イエレン氏が追加利上げに慎重姿勢を見せたことで、世界的な株価下落が米国経済にも悪影響をもたらしているとの懸念が広がりました。   また、ドイツの最大手銀行、ドイツ銀行の決算が悪かったことから、欧州の銀行への信用不安が広がり、世界の株価が急落し、動揺が拡大しました。   これらにより、ドル売り円買いの動きが高まり、円高が一気に進んだとみています。     為替市場ではこれがドル売り、ユーロ売りにつながり、その裏返しとして円が一斉に買われます。 また円が主要通貨の中で最も安全と認識されているため、市場が危機モードになると円が買われる展開となります。 このような円高は日本の輸出企業の業績を悪化させることになりますので、株価下落を加速するというのが最近の市場の動きとなっています。       Airbnb運営に対する影響 円安なら訪日外国人が増える 日本でのAirbnbは訪日外国人がたくさんいるから成り立っています。そのため、訪日外国人が増える円安の方が良いと思われます。   例)1000ドルで100,000円のモノを買っていたのが、1000ドルで150,000円のモノが買える   このようなことになれば、外国人にとっては自分の給料が上がっていなくても、日本へ行けば使えるお金が増えるのです。 だから、円安は訪日外国人を増やす効果があるのです。そして、訪日外国人が増えればAirbnbに宿泊するお客様も増える確率が増すので、Airbnbには円安がいいと思われます。     ドルを円に換金して受け取る場合 Airbnbは売上をドル建てでも、円建てでも受け取ることができます。   ドル建て ⇒ Payoneer、Paypal 円建て ⇒ 銀行振込み   手数料だけで比較するとPaypal(9.4%)、Payoneer(6.4%)、銀行振り込み(4.63%(うち1.63%は滞在者負担))となり、円建て設定の銀行振り込みが最も優れるといえます。   ただし、滞在費をホストがいくら受け取るか比較すると、為替により受け取り額が変わってきます。  … 続きを読む

  東京都大田区で全国初となる民泊申請が開始されました。 これにあわせ本セミナーでは、行政書士をお招きし、民泊とは何か?という所から、許可申請の実務まで話をして頂きます。 特区民泊の申請の実務までやっている数少ない行政書士の先生です。   対象者としては これから民泊に参入しようとされている一般の方・事業者・投資家の方 物件を仲介する不動産関係の方   正確な投資判断ができるように、まずは最新情報と現状を法律的な観点からお伝えいたします。   騒がれている民泊の何が問題なのか?法人として参入できるのか? 許可を取らずに運営するとどうなるのか? 民泊に関する全体像がよく見えない・・・ 民泊の現状と今後の流れはどうなるの?? 民泊許可を取得する際にハードルとなるのは??   等々、お悩みがあると思いますので、是非ご参加ください。   民泊の許可申請についても、イチから理解できます!   セミナー講師 東京都行政書士会 大田支部所属 ふじの行政書士事務所   代表 【行政書士】 藤野慶和 行政書士だけでなく、宅地建物取引士や管理業務主任者も保持しており不動産に精通しております。   数回の売買経験や管理組合での経験、リフォームの経験(スケルトンからのフルリノベーションもあります)もあり、 不動産関係については、売買、賃貸のみならず、リフォーム、民泊、管理組合運営など幅広くご相談が可能です。     当『民泊ナビ』ではコラムを連載していただいております。   【民泊最前線 第1回】今後、民泊が合法化したとしてマンションで民泊はできるのか? 【民泊最前線 第2回】民泊営業と消防法 【民泊最前線 第3回】特区民泊での相隣関係〜近隣住民との調整について〜 【民泊最前線 第4回】民泊と不動産管理業について 【民泊最前線 第5回】民泊ビジネスの効用と問題点   ZIP-FM「FABULOUS RIDE」にも、民泊のインタビューで出演しました。     セミナー内容 1.概論 ● 民泊の説明 (民泊とはなにか、日本の外国人観光客の状況、Airbnbの普及、StayJapan)   ● 旅館業法と民泊の全体像 → 旅館業法で許可を取る場合の注意点を、建築基準法や消防法と絡めて総合的に解説します。   ● 特区民泊とは何か(特区法の制定~運用、現在の特区の状況) → 旅館業法(又は業法の規制緩和)と大田区のような特区民泊を比較しメリットデメリットを解説します。   2.各論   ● 大田区特区民泊の仕組み(仕組みと手続き)   ● 旅館業法の規制緩和と今後(特区民泊と簡易宿所どちらで許可を取ればいいのか?)   ● 実務的な話や注意点 → 実際に特区民泊の申請手続きをやってみて、重要だと思ったポイントや気付き事項を守秘義務の範囲内でお伝えします。 また、民泊の投資的な側面もお話します。 事業者として重要な、税金や借入、保険の適用関係なども解説します。   ※ 講演内容は、変更になる可能性がありますので、予めご了承ください。       ★参加特典★ セミナー参加者には、 許可申請料金の12万円(税別)を10万円(税別)に割引致します。     民泊許可セミナー開催概要 内容 セミナー名 民泊参入者向けセミナー(民泊の法制度と規制緩和) 定員 20名 費用 8,000円 開催日時 2016年3月26日(土)新宿 15:30-17:30 開催場所 新宿 詳細は後日ご連絡いたします 最寄駅 詳細は後日ご連絡いたします 講師 藤野行政書士 キャンセルポリシー 当日キャンセルは100%頂戴いたします。(セミナー利用規約) 個人情報の取り扱いについて プライバシーポリシー 主催者 GSS 岩壁誠   お申し込み

現役の行政書士(藤野慶和先生(東京都大田区))に、記事の寄稿をしていただきました♪ 日本中の民泊関連業者が様子を見守る”大田区”を中心に活動されている先生ですので、 民泊最前線の記事が読めますよ!!  この機会に是非RSS登録して下さい♪   民泊と不動産管理業 今回は、民泊における不動産管理業についてお話したいと思います。 不動産管理業の定義は、諸説ありますが、どの法令に当てはめればよいのか迷うところです。文字通り、不動産を管理することなのでしょうけれども、漠然としています。法令の規定がないのでは?とも思います。 昔から不動産管理業という業種というか会社がありますが、みなさんがよくイメージするのは、マンションの管理会社などではないでしょうか? 分譲マンションを例にとると、建設会社や販売会社がマンションを分譲すると、大体系列の管理会社がその物件の管理を請負、管理人を派遣したり、マンションの管理組合の総会などをセッティングしたり、管理費を徴収したりしていると思います。 法律的には、「マンション管理業を営もうとする者は、国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登録を受けなければならない。」ということが義務付けられており、マンション管理適正化法に根拠が規定されています。 さて、マンション管理適正化法の誕生は意外と最近で、平成12年です。   法施行に伴い、「管理業務主任者」「マンション管理士」という新しい職業も誕生しました。 この法律の制定理由は、おそらく、老朽化するマンションの管理をしっかりするよう国が啓発するためと、あとは、管理の法的根拠がないので、法外な委託費を請求する管理会社が後を絶たなかったからたったと思います。   ひと昔前は、法外な委託費を要求するため、マンションの管理費の大半が、管理会社に流れて、「修繕に回す予算(修繕積立金)がほとんどない」などいうマンションも珍しくはなかったと思います。 そこで、法整備が進み、2000年代初頭、マンション3法といわれる●区分所有法●マンション管理適正化法●マンション建替円滑化法を大改正・制定して、政府は、老朽化しつつあるマンションの管理強化を図ったのです。   私は、この法改正で一番意義が大きかったのは、やはり『管理業務主任者』制度を創設したことだと思います。   これはどういうことかというと、マンション(の管理組合)を30棟管理するためには、管理会社に最低1名は管理業務主任者の設置を義務付けたのということです。 管理業務者は国家資格であり、取得するためにはそれなりの難易度の試験をクリアする必要があります。   言い換えれば、資格取得の段階で、強制的にマンション3法と国の作った「標準管理規約」について学習しなければならなくなったのです。 マンション管理士試験にしたって、最初はマンションの住民を啓蒙する役割が大きかったのではないでしょうか。 まさに、官主導の普及啓発キャンペーンですね。   とにかく、マンション3法により、マンションの管理は、完全に、行政の監督権が及ぶようになったといえるでしょう。 さて、話は民泊に移りますが、民泊がメジャーになってからは、「不動産管理」の概念も変わってきたように思えます。 民泊事業の一部又は全部を委託して行う業者のことを指して「代行業者」と呼ばれています。 代行業者は、民泊物件の掃除、クリーニングから宿泊者の案内、そして、Airbnbの初期設定から客付け(物件掲載から宿泊者との約定)までフルサポートする業者もいるようです。   まるで、代行業者自体が、実際の事業者であるかのようですね。   これらは、不動産の管理に付随した業務ともいえますので、ある意味「不動産管理の一環」なのかもしれません。   1月からは、大田区で特区民泊制度がスタートし、来年度から、民泊に対する規制緩和が進む方向性が取りざたされています。 規制緩和は民泊事業者にとっては、事業が合法化されるのでよい流れなのかもしれません。   しかし、民泊の基準が定まれば、逆に、現在基準がないような業態についても、何らかの規制が行われる可能性は高いと思います。その最たるものが民泊の代行業者ではないでしょうか。 今後は代行業者のあり方についても、不動産管理、賃貸管理の概念も含めて変わっていくような気がしますね。 その一例として、既に国土交通省の告示で「賃貸住宅管理業者」の登録制度がスタートし、賃貸不動産経営管理士を法制化しようとする動きもありますので、今後は、不動産管理業、民泊代行業者のあり方も含めて、法整備がなされるかもしれません。 賃貸住宅管理業者登録制度に係る検討委員会は国土交通省で定期的に行われていますので、特に代行業者の方は、たまに国交省のホームページをチェックしてみることをおススメします。   執筆者 ふじの行政書士事務所 行政書士 藤野慶和(東京都大田区) ふじの行政書士事務所のURLはこちら 事務所ホームページにも民泊に関するブログを多数掲載中です。

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