【民泊最前線 第4回】民泊と不動産管理業について

コラム

2016/02/20


現役の行政書士(藤野慶和先生(東京都大田区))に、記事の寄稿をしていただきました♪

日本中の民泊関連業者が様子を見守る”大田区”を中心に活動されている先生ですので、

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民泊と不動産管理業

今回は、民泊における不動産管理業についてお話したいと思います。

不動産管理業の定義は、諸説ありますが、どの法令に当てはめればよいのか迷うところです。文字通り、不動産を管理することなのでしょうけれども、漠然としています。法令の規定がないのでは?とも思います。
昔から不動産管理業という業種というか会社がありますが、みなさんがよくイメージするのは、マンションの管理会社などではないでしょうか?
分譲マンションを例にとると、建設会社や販売会社がマンションを分譲すると、大体系列の管理会社がその物件の管理を請負、管理人を派遣したり、マンションの管理組合の総会などをセッティングしたり、管理費を徴収したりしていると思います。
法律的には、「マンション管理業を営もうとする者は、国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登録を受けなければならない。」ということが義務付けられており、マンション管理適正化法に根拠が規定されています。
さて、マンション管理適正化法の誕生は意外と最近で、平成12年です。

 

法施行に伴い、「管理業務主任者」「マンション管理士」という新しい職業も誕生しました。
この法律の制定理由は、おそらく、老朽化するマンションの管理をしっかりするよう国が啓発するためと、あとは、管理の法的根拠がないので、法外な委託費を請求する管理会社が後を絶たなかったからたったと思います。

 

ひと昔前は、法外な委託費を要求するため、マンションの管理費の大半が、管理会社に流れて、「修繕に回す予算(修繕積立金)がほとんどない」などいうマンションも珍しくはなかったと思います。
そこで、法整備が進み、2000年代初頭、マンション3法といわれる●区分所有法●マンション管理適正化法●マンション建替円滑化法を大改正・制定して、政府は、老朽化しつつあるマンションの管理強化を図ったのです。

 

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私は、この法改正で一番意義が大きかったのは、やはり『管理業務主任者』制度を創設したことだと思います。

 

これはどういうことかというと、マンション(の管理組合)を30棟管理するためには、管理会社に最低1名は管理業務主任者の設置を義務付けたのということです。
管理業務者は国家資格であり、取得するためにはそれなりの難易度の試験をクリアする必要があります。

 

言い換えれば、資格取得の段階で、強制的にマンション3法と国の作った「標準管理規約」について学習しなければならなくなったのです。

マンション管理士試験にしたって、最初はマンションの住民を啓蒙する役割が大きかったのではないでしょうか。
まさに、官主導の普及啓発キャンペーンですね。

 

とにかく、マンション3法により、マンションの管理は、完全に、行政の監督権が及ぶようになったといえるでしょう。
さて、話は民泊に移りますが、民泊がメジャーになってからは、「不動産管理」の概念も変わってきたように思えます。
民泊事業の一部又は全部を委託して行う業者のことを指して「代行業者」と呼ばれています。

代行業者は、民泊物件の掃除、クリーニングから宿泊者の案内、そして、Airbnbの初期設定から客付け(物件掲載から宿泊者との約定)までフルサポートする業者もいるようです。

 

まるで、代行業者自体が、実際の事業者であるかのようですね。

 

これらは、不動産の管理に付随した業務ともいえますので、ある意味「不動産管理の一環」なのかもしれません。

 

1月からは、大田区で特区民泊制度がスタートし、来年度から、民泊に対する規制緩和が進む方向性が取りざたされています。
規制緩和は民泊事業者にとっては、事業が合法化されるのでよい流れなのかもしれません。

 

しかし、民泊の基準が定まれば、逆に、現在基準がないような業態についても、何らかの規制が行われる可能性は高いと思います。その最たるものが民泊の代行業者ではないでしょうか。
今後は代行業者のあり方についても、不動産管理、賃貸管理の概念も含めて変わっていくような気がしますね。
その一例として、既に国土交通省の告示で「賃貸住宅管理業者」の登録制度がスタートし、賃貸不動産経営管理士を法制化しようとする動きもありますので、今後は、不動産管理業、民泊代行業者のあり方も含めて、法整備がなされるかもしれません。
賃貸住宅管理業者登録制度に係る検討委員会は国土交通省で定期的に行われていますので、特に代行業者の方は、たまに国交省のホームページをチェックしてみることをおススメします。

 

執筆者 ふじの行政書士事務所 行政書士 藤野慶和(東京都大田区)

事務所ホームページにも民泊に関するブログを多数掲載中です。


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