【民泊最前線】今後、民泊が合法化したとしてマンションで民泊はできるのか?

コラム

2016/02/05


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現役の行政書士(藤野慶和先生(東京都大田区))に、記事の寄稿をしていただきました♪

日本中の民泊関連業者が様子を見守る”大田区”を中心に活動されている先生ですので、

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マンションでの民泊営業の話です。
よく、マンションの空き部屋対策として、民泊営業をやりたいという方がいますが、

はたしてマンションで民泊はできるのでしょうか?

 

先日、全国に先立ち東京都大田区で民泊条例が初めて施行されたところですが、大田区の説明会に私も参加したのですが、
近隣住民に開始する旨を周知し理解を得る努力をすることが特区民泊の条件となっているという趣旨の説明がありました。

 

その証拠として、

実際に特区民泊の申請書には『近隣住民への周知、説明、理解を得たことに関する報告』という添付書類を記載しなければいけません。

区が想定している近隣住民とは

  • 使用する施設のある建物の他の使用者
  • 境界線が接する敷地にある建物の使用者等

のことです。

 

つまり、隣の敷地の住民よりも、まず、はじめに、同じ建物の住人の理解が必要ということになってきます。

区が想定しているのは、分譲マンションなのでしょうね。

ここでマンションについてですが、分譲マンションの場合、1つのマンションの所有者は1人ではありません。

 

マンションは法律的にいうと『区分所有建物』 ということになっていて、一つのビルの中の各部屋ごとに別々の所有者がいるというわけです(この各所有者のことを『区分所有者』といいます)。

ちなみに、所有権とは、物の全面的支配権のことです。

 

つまりその物を自由に使用・収益・処分する権利のことですが、

マンションの『区分所有権』は、マンションの一室の所有権でしかないのです。

 

ですから、マンション全体の運営方法については、管理規約と管理組合が実行力を持っているのです。

 

したがって、たとえ一室のオーナーが『民泊営業をやりたい』と希望しても、

マンション全体、つまり管理組合が反対すると事実上営業はできないということになります。

 

ちなみに、マンションの憲法ともいえる管理規約ですが、国(国土交通省)の提示しているモデル規約である『マンション標準管理規約(以下『標準管理規約』といいます。)』に即してマンションを分譲を開始する際に、大体は分譲する業者が作成しているケースが多いのですが(専門的にはこれを原始規約といいます)、国の標準管理規約はかなりよくできています。(まあ、当たり前ですが法令並によく考えられて作られているので、ほとんどそのまま丸写しで規約が作られています。)

 

標準管理規約がそうなので、ほとんどのマンションの管理規約は、専有部分(自分の所有部分のことです)は『専ら住宅として使用(もっぱらと読みます)…他の用途に供してはならない』というような 文言が入っているケースが多いですが、これを素直に解釈すると、専有部分は人が居住する用途以外には使えないということを意味します。

 

賃貸に出していても、住宅の用といえるのですが、民泊は住宅の用に供しているのかどうかというと、なかなか判断が難しいのですが、一般的には1か月以上居住しないと、居住の権利は発生しないということになっていますので、民泊を『専ら住宅として使用』というのは厳しいと思います。

 

民泊以外にもそもそもマンションではSOHO(Small Office/Home Office つまり自宅兼事務所ですね)ですら禁止しているところもかなり多いので、普通に考えると、民泊営業はそれ以上の商業的要素が強いので、既存の分譲マンションではハードルが高いと言わざるを得ないですね。

 

ですから、これから民泊に参入しようという事業者は、この点を意識して物件選定から慎重に行う必要があると思います。

 

最後に、国が標準管理規約を見直す動きがあるともいわれていますが、そもそも、マンションはそれぞれ建てられた年代も、規模も、立地も、住む人も違いますので、国が標準管理規約を作って、あとは画一的にそれをひな型にすればよいという現状が、そもそも破たんしかけているように思えます。

もっと、実情にあった独自の管理規約もあってしかるべきだと思いますね。
 
【民泊ナビコメント】
マンションの一室を利用した民泊は厳しそうですね。。。
マンション一棟まるまる、一軒家が今後民泊の主流となっていきそうですね。

 

執筆者 ふじの行政書士事務所 行政書士 藤野慶和(東京都大田区)

事務所ホームページにも民泊に関するブログを多数掲載中です。


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