【民泊最前線 第5回】民泊ビジネスの効用と問題点

コラム

2016/03/01


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Photo credit: Moyan_Brenn via Visualhunt.com / CC BY

現役の行政書士(藤野慶和先生(東京都大田区))に、記事の寄稿をしていただきました♪

日本中の民泊関連業者が様子を見守る”大田区”を中心に活動されている先生ですので、

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今回は、「不動産投資」としての民泊ビジネスの効用と民泊を行う上での問題点についてお話したいと思います。

さて、民泊は、大田区特区民泊のように認定を受けて営業しようとも、無許可で営業しようとも、宿泊サービス、つまり旅館業に類似したサービスであることは否めないわけですが、これを不動産投資と考えると、かなり利回りがよい投資ということになります。

 

例えば、買値1200万円のマンションを普通に賃貸物件として貸出す場合、家賃月額10万円で貸したとして、1年間の収入は120万円となります。

 

120万/1200万は1/10ですから、年間利回りは10%ということになります(これを表面利回りといいます。実際は、メンテナンス費用や税金も考慮しなければならないので、実質利回りはもっと低くなりますね)。まあ、理論上10年で初期費用が回収できるので、普通の投資としては、まずまず、いい利回りですね。

 

次に、RIETを紹介します。一時期爆発的に流行りましたが、こちらは証券市場で売買されている「不動産投資信託」ですが、森ビルとか星野リゾートなんかもJREITに上場しているので、個人で大きな不動産や商業ビルに投資できるのが魅力です。2000年代初頭に人気を博し、不動産のプチバブルを生みだした一要因として知られているところです。

 

そして、民泊です。これは、多くの人が宿泊事業として考えていますが、なぜそんなに流行っているかというと、投資として魅力的だからです。例えば、先ほどの物件を、1泊7千円で貸すと30日で21万円になりますね。通常の賃貸では家賃収入はせいぜい10万円ですから、倍以上の儲けということになります。つまり利回り20%ですから、投資として考えると、信じられないほどの高利回り物件となるわけです。

 

現在、東京の不動産の動きはとても鈍くなっています。特に中古マンションが顕著で、これは何を意味するかというと、2~5年前に割と中古マンションを中心に割安感があったため、ゼロ金利(住宅ローンの優遇金利は、市場稀に見ぬ激安です)と外国勢の買いあさり(爆買ですね)の影響で、おいしい物件は概ね売れてしまいました。現在の売れ残り物件は、価格の上昇から、かなり割高感が強いですね。家賃相場ほぼ横ばいで、物件価格は高いので、不動産投資にはそれほどメリットがない状況が続いていますね。言い方は悪いですが、2010年くらいの感覚で考えると、不良物件だらけですね。

 

しかし、民泊はこれを、一気に「優良物件」に変えてくれるのです。今は、ほとんどの不動産仲介業者は民泊に懐疑的ですが、仲介業者が積極的に大家さんを説得して、民泊という投資方法を提案すれば、ビジネスとしては、とてもいいチャンスだと思います。

 

もちろん、合法民泊としてやってほしいと思いますが、来年度からの規制緩和が一つの転機となると思います。
民泊は、旅館業法と切っても切れない関係にあります。どんなに表現を歪曲しようが民泊は民宿やホテルと同じサービスです。

 

不動産業者は、不動産関係法令のプロだと思いますが、旅館業法についてはなかなか馴染みがないと思います。ましてやマニアックな特区民泊については、知りたくもないかもしれません。しかし、来るべき民泊解禁(旅館業法の規制緩和)に向けて、今が、プロフェショナルとして知識の裾野を広げていく時期に差し掛かっていると思います。
民泊関連の動きは日々、生き物のように変化していきますので、今が一番投資判断として難しい時期なのかもしれませんね。

 

【民泊ナビコメント】
この記事を執筆している、藤野先生による、

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